Notizie Giuridiche

1. Premessa

La sentenza n. 27017 dell'8 ottobre 2025 della Sezione V civile della Corte di Cassazione si colloca in un percorso giurisprudenziale ormai consolidato, volto a definire con crescente precisione i confini dell'autonomia della disciplina tributaria rispetto a quella urbanistica. Sebbene originata da un contenzioso relativo alla TASI, la pronuncia assume valenza sistemica, destinata a incidere sull'intera regolamentazione dei tributi locali gravanti sugli immobili, IMU inclusa. In essa, la Corte ribadisce che il presupposto impositivo non può essere condizionato dalla regolarità urbanistica o dall'idoneità igienico-sanitaria del bene, fondandosi invece sull'esistenza fisica del fabbricato e sulla sua iscrizione o iscrivibilità al catasto edilizio urbano. Questa impostazione, oltre a garantire certezza del diritto, costituisce un principio di ordine generale che permette di distinguere nettamente tra finalità fiscali e profili edilizi, evitando interferenze tra discipline e assicurando uniformità di trattamento.

In termini costituzionali, la sentenza riflette i principi di capacità contributiva e di uguaglianza sanciti dagli articoli 53 e 3 della Costituzione, assicurando che il tributo colpisca in modo equo la ricchezza effettivamente esistente, indipendentemente dalla regolarità urbanistica o dalla commerciabilità del bene."

2. La vicenda concreta

La controversia trae origine da un avviso di accertamento notificato a una società in liquidazione, avente ad oggetto unità immobiliari gravate da provvedimenti di sequestro, acquisizione e ordine di demolizione. La curatela fallimentare contestava l'assoggettabilità dei beni al tributo, invocando l'assenza di agibilità e la perdita di valore commerciale come elementi idonei a escludere l'imposizione, sostenendo al contempo che i fabbricati dovessero essere considerati aree edificabili, imponibili in misura inferiore. Le Commissioni tributarie di merito rigettavano tali argomentazioni, affermando che la mera irregolarità edilizia non incide sul presupposto impositivo. La Suprema Corte ha confermato questo orientamento, cristallizzando un principio di diritto generale e ribadendo che la disciplina fiscale opera secondo criteri propri, autonomi rispetto alla disciplina urbanistica, e fondati su dati oggettivi, verificabili e stabili.

3. Il principio di diritto

La Corte di Cassazione ha chiarito che l'iscrizione o l'iscrivibilità al catasto edilizio urbano costituisce condizione sufficiente per l'imposizione IMU, in conformità all'articolo 2, comma 1, lettera a), del d.lgs. n. 504 del 1992. La mancanza del certificato di agibilità non equivale all'inagibilità ai fini fiscali, e l'ordine di demolizione non sospende né estingue l'obbligazione tributaria fintantoché l'immobile conserva la propria consistenza materiale. La regolarità urbanistica, dunque, non rileva ai fini dell'imposizione, che si fonda esclusivamente su criteri oggettivi di esistenza e riconoscibilità del bene. L'imposta è dovuta nel momento in cui il fabbricato presenta le caratteristiche strutturali per essere qualificato come tale, indipendentemente dalla presenza di titoli edilizi o di certificazioni di agibilità. In questo modo, il principio di autonomia tributaria si manifesta concretamente, definendo un presupposto impositivo stabile e prevedibile, che si sottrae a valutazioni soggettive o contingenti.

4. Inagibilità e riduzione dell'imposta

La disciplina della riduzione del cinquanta per cento dell'IMU per immobili inagibili o inabitabili richiede la sussistenza di condizioni oggettive, accertate tramite perizia dell'ufficio tecnico comunale. La giurisprudenza distingue tra inagibilità fisica, derivante da degrado strutturale, crolli o fatiscenza, e inagibilità giuridico-amministrativa, conseguente a difformità urbanistiche, mancanza di titoli abilitativi o ordini di demolizione. Solo la prima legittima la riduzione dell'imposta; la seconda, pur rilevante sul piano edilizio, non incide sul presupposto impositivo. Questa distinzione sistemica riflette la ratio dell'ordinamento, secondo cui il tributo deve colpire la ricchezza esistente in concreto, senza essere condizionato da elementi di legittimità o commerciabilità, garantendo così uniformità, imparzialità e certezza del prelievo.

5. Il consolidamento giurisprudenziale

La sentenza n. 27017/2025 si inserisce in continuità con precedenti conformi, che hanno chiarito come il certificato di abitabilità attesti l'idoneità igienico-sanitaria del bene, ma non costituisca elemento costitutivo del presupposto impositivo. Il criterio decisivo resta l'accatastamento, o la possibilità di accatastamento, quale misura oggettiva e certa della consistenza immobiliare imponibile, sottraendola a valutazioni soggettive o a variabili legate a profili amministrativi. In questo senso, la giurisprudenza di legittimità consolida un principio sistemico secondo cui l'imposizione fiscale non può dipendere da elementi accessori o da vicende contingenti, ma deve fondarsi su dati materiali e verificabili.

6. Considerazioni sistemiche

La pronuncia rafforza l'autonomia della disciplina tributaria, sancendone la funzione fondamentale nel garantire certezza e stabilità del prelievo; la Corte individua nel dato oggettivo dell'esistenza fisica del fabbricato e nella sua iscrizione o iscrivibilità catastale il presupposto impositivo sufficiente, evidenziando come elementi giuridici o amministrativi, quali l'agibilità o la regolarità urbanistica, siano rilevanti esclusivamente sul piano edilizio e non in relazione all'obbligazione tributaria. In tal modo, il principio di autonomia tributaria assume una dimensione sistemica, distinguendo nettamente i profili fiscali da quelli urbanistici e assicurando uniformità di trattamento, imparzialità e prevedibilità del prelievo.

In chiave costituzionale, la sentenza riflette i principi sanciti dagli articoli 53 e 3 della Costituzione, garantendo che il tributo colpisca equamente la ricchezza effettivamente esistente, indipendentemente dalla legittimità urbanistica o dalla commerciabilità del bene, e confermando il ruolo della Corte quale garante del rispetto dei criteri di imparzialità e capacità contributiva, assicurando che la determinazione dei tributi locali si fondi su parametri oggettivi e verificabili.

La decisione assume inoltre una valenza operativa, orientando curatori fallimentari, amministratori e uffici comunali alla necessità di fondare ogni accertamento su dati materiali e concretamente riscontrabili, contribuendo a una gestione coerente e uniforme dei tributi locali e prevenendo disparità di imposizione; in tal senso, la pronuncia non solo chiarisce il presupposto impositivo, ma consolida il quadro sistematico del diritto tributario, confermando la funzione della Corte come garante della stabilità, dell'equità e dell'oggettività del rapporto impositivo.

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7. Conclusione

La sentenza n. 27017/2025 rappresenta un tassello essenziale nel percorso di chiarificazione dei presupposti impositivi dell'IMU. Essa afferma con nettezza che il dato catastale e l'esistenza fisica del fabbricato costituiscono criteri oggettivi e sufficienti per l'imposizione, mentre la regolarità urbanistica e l'agibilità rilevano esclusivamente sul piano edilizio. La Suprema Corte, consolidando il principio di autonomia del diritto tributario, sottolinea il ruolo centrale della certezza del prelievo e della neutralità rispetto alle vicende amministrative del bene. La pronuncia contribuisce così a delineare un quadro sistematico coerente tra disciplina fiscale e disciplina urbanistica, ribadendo che il tributo deve colpire ciò che esiste concretamente, fondandosi su dati oggettivi, prevedibili e imparziali, e confermando la funzione del diritto tributario come garante della stabilità e dell'oggettività del rapporto impositivo.