Notizie Giuridiche
» Lavori straordinari in condominio mai eseguiti22/10/2025 - Nicola Comite
Lavori straordinari in condominio, l'art. 1135 c.c.
Il nostro codice civile disciplina puntualmente la gestione condominiale, fornendo le linee guida per la ripartizione delle spese ordinarie e per la gestione delle attività straordinarie; in particolare l'articolo 1135 c.c. prevede come l'assemblea condominiale abbia la facoltà di deliberare in merito ai lavori di manutenzione straordinaria. I lavori condominiali straordinari, o di manutenzione straordinaria, sono costituiti da tutte quelle attività che il condominio prevede di compiere per assicurare la sicurezza, la funzionalità e la conservazione del bene comune. Tali opere sono finanziate da esborsi ulteriori rispetto a quelli dei lavori ordinari e sono rappresentate, a esempio, dal rifacimento della facciata o del tetto, dalla sostituzione della caldaia centralizzata o dell'ascensore, oppure da opere di efficientamento energetico, come quelle mirate all'installazione del cappotto termico o dei pannelli solari.A tal proposito, la legge stabilisce regole ben precise; in particolare, sussiste il dovere di costituire un fondo speciale.
In particolare al primo comma, n. 4 dell'art. 1135 cc, il legislatore stabilisce come l'assemblea dei condomini provveda alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di ammontare corrispondente alla spesa per i lavori straordinari.
Lavori deliberati e mai eseguiti
Tuttavia, nonostante una delibera approvata dall'assemblea, può capitare che i lavori deliberati non vengano seguiti.In tal senso può accadere, infatti, come l'assemblea cambi idea e decida di non procedere più con i lavori; oppure potrebbero emergere problemi tecnici o economici che rendono impossibile l'avvio o il completamento dei lavori; e ancora l'amministratore di condominio potrebbe essere inadempiente e non porre in essere tutte le attività necessarie all'avvio dei lavori, venendo meno così ai suoi obblighi nonostante la delibera assembleare che approvava i lavori.
Orbene se i lavori straordinari non vengono eseguiti, quale che sia la causa, i condomini che hanno regolarmente versato la propria quota hanno il diritto di richiederne la restituzione, dal momento che l'amministratore non può trattenere somme che appartengono di fatto al singolo condomino.
Diritto alla restituzione e indebito oggettivo sopravvenuto
Ci si chiede, pertanto, qualora fossero stati accantonati fondi per la realizzazione poi mai avvenuta, il condomino ha diritto alla restituzione delle somme elargite"La risposta è affermativa, ma a condizione che ricorrano determinate condizioni, come stabilito dal Tribunale di Palermo con la sentenza con la sentenza n. 2252 del 25 maggio 2022.
In tale sentenza veniva precisato come il condomino abbia l'onere di provare l'inesistenza, originaria o sopravvenuta, del titolo in forza del quale si era tenuti ad adempiere al pagamento. Nella fattispecie che ci occupa, chi agisce in giudizio, pur documentando la dazione economica, avrà l'onere di dimostrare la mancata realizzazione dei lavori a cui il fondo era funzionale, e lo storno delle somme in favore degli altri condomini.
Il giudice palermitano, poi, configurava giuridicamente la pretesa formulata da parte dell'attore, riconoscendo legittima l'applicazione della previsione di cui all'articolo 2033 del Codice, per il quale: "Chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Ha inoltre diritto ai frutti e agli interessi dal giorno del pagamento, se chi lo ha ricevuto era in mala fede, o, se era in buona fede, dal giorno della domanda".
Questa norma, pur essendo formulata nell'ipotesi del pagamento indebito, è stata ritenuta applicabile, per analogia, anche alle ipotesi di indebito oggettivo sopravvenuto, per essere venuta meno, in un momento successivo al pagamento, la cosiddetta causa debendi, il motivo per cui la somma era stata accantonata (Cassazione, Sezioni unite, 5624/2009, Tribunale di Bari, 591/2017).
Pertanto, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, attesa la materia condominiale, il condomino potrà intentare un'azione giudiziaria nei confronti del condominio, nella persona dell'amministratore p.t., al fine di recuperare le somme indebitamente versate.
Avv. Nicola Comite
n.comite@hotmail.it
[Fonte: www.studiocataldi.it]
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