Notizie Giuridiche

Diritto d'uso esclusivo area destinata a parcheggio

Il mercato immobiliare contemporaneo presenta scenari contrattuali di crescente complessità, specialmente nelle operazioni di compravendita di unità immobiliari facenti parte di ampi complessi edilizi in corso di realizzazione o lottizzazione. Una delle questioni più dibattute e fonte di contenzioso riguarda la natura e l'efficacia delle clausole che attribuiscono a un acquirente il diritto d'uso esclusivo su un'area destinata a parcheggio, in particolare quando tale area non è ancora stata oggetto di definitivo accatastamento e il venditore-costruttore si riserva contrattualmente la facoltà di modificarne l'ubicazione al completamento delle opere.

Il presente contributo si propone di analizzare la qualificazione giuridica di tale diritto, esplorando la tensione tra l'aspettativa dell'acquirente di conseguire un diritto stabile e definito su una porzione specifica di suolo e la necessità del lottizzatore di mantenere una certa flessibilità operativa per il completamento del progetto urbanistico.

L'Inquadramento della Fattispecie Contrattuale

La fattispecie tipica da cui scaturisce la problematica è quella di un contratto di compravendita di un'unità immobiliare "su carta" o in corso di costruzione. In tale contesto, l'atto di vendita, oltre a trasferire la proprietà dell'unità abitativa, prevede l'attribuzione di un "utilizzo esclusivo" su un posto auto. Tuttavia, tale previsione è spesso accompagnata da una serie di specificazioni che ne delineano la precarietà.

Mancata Identificazione Catastale: L'immobile, essendo in corso di costruzione, non dispone ancora di una planimetria catastale definitiva depositata. Di conseguenza, il posto auto viene individuato solo su un elaborato progettuale di massima, con una sigla provvisoria e non attraverso precisi riferimenti catastali.

Clausola di Modifica Unilaterale: Il contratto attribuisce espressamente al venditore-costruttore la "facoltà insindacabile" di variare la destinazione, la superficie e l'ubicazione delle aree a servizio della lottizzazione, inclusi i posti auto, per adibirle a nuove costruzioni, corti esclusive o altre opere.

Corrispettivo Economico: Spesso, il contratto chiarisce che tale flessibilità concessa al venditore è stata considerata nella determinazione del prezzo di vendita, che risulta inferiore a quello di mercato proprio in virtù di tale pattuizione.

L'esercizio di tale facoltà da parte del costruttore, che in una fase successiva individua un'area di parcheggio diversa da quella originariamente indicata, genera il conflitto con l'acquirente, il quale rivendica un diritto acquisito e immutabile sulla porzione di terreno inizialmente designata.

La Natura Giuridica del Diritto (reale o o di godimento)

Il nodo centrale della questione risiede nella qualificazione giuridica del diritto concesso all'acquirente. Le opzioni interpretative sono essenzialmente due: il diritto reale (d'uso o servitù) e il diritto personale di godimento di natura obbligatoria.

L'ipotesi che si tratti di un "diritto reale" appare difficilmente sostenibile per una pluralità di ragioni.

In primo luogo, osta il principio del numerus clausus dei diritti reali, che non ammette la creazione di figure atipiche da parte dell'autonomia privata. Il cosiddetto "diritto reale di uso esclusivo" è stato oggetto di un celebre intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, che ne hanno sancito la nullità in ambito condominiale[1].

In secondo luogo, un diritto reale presuppone il principio di determinatezza dell'oggetto. Esso deve insistere su un bene specificamente individuato. Un'area indicata in un elaborato progettuale di massima, priva di identificazione catastale e di una nota di trascrizione che la menzioni specificamente, non possiede i requisiti di determinatezza necessari per la costituzione di un diritto reale. La giurisprudenza ha chiarito che la costituzione di un vincolo pertinenziale su aree a parcheggio richiede la loro precisa individuazione catastale negli atti di vendita, non potendo desumersi da generiche previsioni progettuali[2].

Secondo i principi generali di allocazione dell'onere istruttorio, spetta in ogni caso agli attori, i quali deducano la nullità degli atti di acquisto da parte di terzi di un'area di parcheggio vincolata al diritto d'uso ex art. 41-sexies legge urbanistica, di provare che i beni oggetto di tali alienazioni siano compresi nell'ambito ben delimitato da tale norma [...] in quanto elemento costitutivo del loro asserito diritto, giacchè ogni spazio ulteriore è completamente svincolato da detta disciplina e può, quindi, essere liberamente venduto, locato o costituire oggetto di altri negozi giuridici.

La qualificazione più corretta e coerente con la volontà delle parti, come espressa nel contratto, è quella di un "diritto personale di godimento a carattere obbligatorio". Tale impostazione trova conforto nella stessa terminologia contrattuale che spesso definisce il diritto come "utilizzo esclusivo di natura obbligatoria". Questo diritto sorge dal contratto e vincola le parti contraenti. Il suo contenuto è plasmato dall'accordo stesso, che può legittimamente includere la facoltà del debitore (il venditore) di adempiere alla propria obbligazione (concedere un posto auto) individuando la localizzazione definitiva dell'area solo al termine dei lavori di lottizzazione.

L'Impatto della Sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020

La pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione n. 28972 del 2020, pur essendo stata invocata a sostegno delle pretese degli acquirenti, si rivela in realtà un'arma a doppio taglio. Le Sezioni Unite hanno dichiarato la nullità delle clausole che costituiscono un "diritto reale di uso esclusivo" su parti comuni, in quanto violano il principio del numerus clausus dei diritti reali e svuotano di contenuto il diritto al pari uso della cosa comune sancito dall'art. 1102 c.c.

Tale sentenza, se da un lato preclude la configurabilità di un diritto reale atipico, dall'altro rafforza l'interpretazione del diritto come meramente obbligatorio. Infatti, le stesse Sezioni Unite hanno indicato come possibile via per salvare la volontà delle parti la conversione del negozio nullo in un contratto che concede un uso esclusivo di natura obbligatoria. Pertanto, nel caso di specie, il richiamo a tale sentenza risulta inconferente se il contratto stesso qualifica il diritto come obbligatorio, e addirittura controproducente per chi volesse sostenere la natura reale del proprio diritto.

Validità ed Efficacia della Clausola di Modifica: i Limiti dell'Autonomia Contrattuale

Il principio dell'autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.) consente alle parti di determinare liberamente il contenuto del contratto. Una clausola che riserva al venditore-costruttore la facoltà di modificare la localizzazione delle aree di servizio, come i parcheggi, è pienamente legittima, specialmente in un contesto di lottizzazione non ancora completata. Tale facoltà non è vessatoria se è stata oggetto di specifica negoziazione e ha trovato una contropartita economica, come una riduzione del prezzo di acquisto.

L'esercizio di tale diritto, tuttavia, non è privo di limiti. La facoltà del venditore non estingue la sua obbligazione, ma ne modula le modalità di adempimento. Egli rimane tenuto a fornire all'acquirente un'area destinata a parcheggio che sia idonea all'uso e conforme agli standard urbanistici (art. 41-sexies L. 1150/1942). La giurisprudenza ha confermato che, fermo restando l'obbligo di garantire il soddisfacimento del fabbisogno complessivo di parcheggi, la normativa non impone l'immodificabilità della localizzazione di ogni singolo posto auto, soprattutto se il contratto riserva tale facoltà al lottizzatore. Le aree eccedenti il fabbisogno minimo legale, inoltre, rimangono nella libera disponibilità del costruttore[3].

L'adempimento del venditore si perfeziona, quindi, con la comunicazione all'acquirente dell'individuazione del posto auto definitivo, purché questo sia funzionalmente adeguato e non determini un sacrificio irragionevole per l'acquirente.

Conclusioni

Alla luce dell'analisi svolta, si può concludere che il diritto all'uso esclusivo di un posto auto non ancora accatastato, concesso in un contratto di compravendita che riserva al venditore la facoltà di modifica, deve essere qualificato come un diritto personale di godimento di natura obbligatoria.

Di conseguenza:

1. La pretesa dell'acquirente di vantare un diritto reale, intangibile e opponibile erga omnes, su una specifica e immutabile porzione di terreno è infondata, stante la carenza dei requisiti di determinatezza dell'oggetto e la violazione del principio del numerus clausus dei diritti reali

2. La clausola che attribuisce al venditore-costruttore la facoltà di modificare la localizzazione del posto auto è valida ed efficace, in quanto espressione dell'autonomia negoziale delle parti, soprattutto se bilanciata da un vantaggio economico per l'acquirente

3. L'obbligazione del venditore non viene meno, ma si concretizza nell'assegnazione finale di un'area idonea all'uso pattuito, nel rispetto delle norme urbanistiche e dei principi di correttezza e buona fede.

La tutela dell'acquirente non risiede, pertanto, nella rivendicazione di un improbabile diritto reale, ma nell'azione di esatto adempimento contrattuale, volta a garantire che il posto auto infine assegnato sia conforme a quanto promesso e funzionalmente soddisfacente. La vicenda evidenzia, ancora una volta, la cruciale importanza di una redazione contrattuale chiara e precisa, che definisca in modo inequivocabile la natura dei diritti concessi e i limiti delle facoltà riservate a ciascuna parte, al fine di prevenire futuri contenziosi.

Avv. Maurizio Auteri

Via Garibaldi n. 14 Budoni (SS);

Via Amsicora n. 13 Tempio Pausania (SS).

[1] Cass. Civ., Sez. U, N. 28972 del 17-12-2020.

[2] Cass. Civ., Sez. 2, N. 24919 del 15-09-2021.

[3] Cass. Civ., Sez. 2, N. 1445 del 18-01-2022;Tribunale Ordinario Lamezia Terme, sez. 1, sentenza n. 249/2021.