Notizie Giuridiche

• Il concetto di innovazione in condominio
• La sostituzione dell'ascensore condominiale
• Innovazione gravosa o voluttuaria
• La ripartizione delle spese

Il concetto di innovazione in condominio

L'articolo 1120 del codice civile rubricato "innovazioni" dispone che i condomini possono porre in essere tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Per l'adozione di tali innovazioni è necessaria l'approvazione da parte dell'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Il codice non definisce il concetto di innovazione, sul quale è intervenuta la Cassazione, che ha specificato che "per innovazione si intende qualsiasi modificazione materiale che altera l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria della parte comune, e non quella modificazione che mira a potenziare il godimento o che lascia immutata la consistenza e la destinazione della cosa comune" (Cass. civ. sez. II 1076/2005).

La sostituzione dell'ascensore condominiale

Alla luce della predetta definizione di "innovazione", si possono distinguere due ipotesi di sostituzione dell'ascensore condominiale: quella di installazione ex novo e quella di sostituzione nel senso stretto del termine.

Nel caso di installazione ex novo di impianto ascensore, laddove esso non sia già presente e non sia già predisposto un vano, si parla di innovazione di cui all'articolo 1120 del codice civile poiché essa rappresenta una modificazione della cosa comune tale da alterare la sostanza della cosa stessa. Pertanto, in caso di installazione ex novo, essa potrà essere deliberata dall'assemblea condominiale solo se approvata dalla maggioranza prevista dall'articolo 1136 comma quinto del codice, ossia maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno due terzi del valore dell'edificio.

Al contrario, nel caso in cui sia necessario procedere alla sostituzione di un impianto già esistente, perché vetusto, non si può parlare di innovazione considerato che non vi è alcuna alterazione sostanziale della cosa comune. In tale ipotesi la sostituzione deve essere approvata con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136, ossia maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, trattandosi di un'opera di amministrazione straordinaria.

Innovazione gravosa o voluttuaria

Nel caso di installazione ex novo, inoltre, fino a poco fa bisognava sempre valutare se essa comportasse una spesa gravosa o avesse carattere voluttario, ossia risultasse priva di utilità o non sia strettamente indispensabile.

Il codice civile, infatti, stabilisce che i i condòmini che non traggono vantaggio da un'innovazione gravosa o voluttuaria possono opporsi al pagamento delle spese, salvo che i condòmini che invece ne traggono vantaggio non intendano accollarsele totalmente. La valutazione della gravosità o della voluttarietà dell'opera spetta al Giudice cui possono rivolgersi i condòmini dissenzienti entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta l'assemblea o entro 30 giorni dal ricevimento del verbale se il condòmino non ha partecipato all'adunanza.

Rimozione delle barriere architettoniche

A tale proposito va tuttavia precisato che, a seguito dell'emanazione del decreto legge numero 76/2020, se l’assemblea delibera un’opera per rimuovere le barriere architettoniche, ad esempio prevedendo l'installazione di un ascensore, la decisione non potrà essere considerata come un’innovazione voluttuaria al fine di non partecipare alla spesa.

La ripartizione delle spese

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese per la sostituzione o installazione ex novo bisogna prendere in considerazione quanto dettato dall'articolo 1124 del codice civile, ossia vanno ripartite per metà in ragione dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.