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Avv. Eliana Messineo - La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n. 8435/2020 sotto allegata) ha fatto chiarezza su una questione spesso dibattuta in seno alle assemblee condominiali che di frequente si trovano a dover decidere sulla concessione dell'uso del lastrico solare condominiale a società di telecomunicazioni per l'installazione di ripetitori. Frequenti sono le liti sulle maggioranze necessarie per deliberare la concessione dell'uso del lastrico solare sicché è interessante l'intervento delle Sezioni Unite non solo per la soluzione cui giungono ma anche per l'analisi svolta in merito al carattere dell'installazione nonché alla qualificazione del relativo contratto.

• Installazione ripetitore telefonia cellulare: la vicenda
• La questione alle Sezioni Unite
• Installazione ripetitore non rappresenta innovazione
• Installazione ripetitore lastrico solare: quale contratto
• Installazione ripetitore: quali maggioranze

Installazione ripetitore telefonia cellulare: la vicenda

I comproprietari di un'unità immobiliare posta al settimo piano di un edificio di un Condominio sito in Pescara, proponevano ricorso avverso la delibera assembleare che aveva approvato l'installazione di un impianto ripetitore di telefonia cellulare della E. T. s.p.a. sul lastrico solare condominiale, in assenza della necessaria unanimità ed in violazione dell'art. 6 del regolamento condominiale che vietava le innovazioni che rendessero inservibili le parti comuni al godimento di ciascun partecipante.

Il Tribunale di Pescara accoglieva la domanda ritenendo per un verso che l'installazione sul lastrico solare costituisse innovazione vietata, e per altro verso, che il contratto con il quale il Condominio aveva concesso alla società di telecomunicazioni il diritto di installare un proprio ripetitore sul lastrico condominiale andasse qualificato come contratto costitutivo di un diritto reale di superficie, per il quale era necessario il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell'art. 1108 c.c.

Gli appelli proposti sia dalla società di telecomunicazioni sia dal Condominio venivano respinti sicché entrambi impugnavano per Cassazione, con distinti ed autonomi ricorsi, la sentenza della Corte abruzzese.

La questione alle Sezioni Unite

La causa, dopo udienza di discussione, veniva rimessa dalla Seconda Sezione Civile, alle Sezioni Unite sulla seguente questione di massima di particolare importanza "se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., per l'approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento ad un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l'installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l'esercizio del servizio di telefonia mobile) che comportino la trasformazione dell'area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come allo fine dello stesso".

Per giungere alla soluzione sulla questione sottopostale, la Cassazione a Sezioni Unite, con la corposa ed importante sentenza indicata in epigrafe, ha sviluppato un articolato ragionamento su diversi argomenti non solo in tema di condominio, ma anche in materia di diritti reali e contratti.

Installazione ripetitore non rappresenta innovazione

L'installazione di un ripetitore NON è riconducibile alla disciplina delle innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. poiché trattasi di installazione fatta a favore di un terzo.

La Corte specifica che l'installazione di un ripetitore sul lastrico condominiale, dal punto di vista delle caratteristiche oggettive dell'opera, ha carattere di innovazione essendo tale (secondo un consolidato e risalente orientamento della stessa Corte) " la modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale". Per la Corte, " un lastrico solare sul quale venga realizzato un manufatto mantiene, ciò non di meno, la propria funzione di copertura del fabbricato e di protezione del medesimo dalle intemperie, ma tuttavia perde, per la parte della sua estensione su cui il manufatto insiste, la destinazione al calpestio".

Così considerata non può dirsi che l'installazione di un ripetitore su un lastrico solare non sia un'innovazione eppure per i giudici occorre considerare la circostanza che l' impianto tecnologico non è destinato all' uso comune bensì destinato all' utilizzo esclusivo di un terzo, cessionario del godimento del lastrico.

Si tratta, dunque, non di approvazione da parte dell'assemblea condominiale di un'innovazione ex art. 1120 c.c. bensì di approvazione di un atto di amministrazione (il contratto con l'impresa di telefonia) ex art. 1108 terzo comma c.c.

Installazione ripetitore lastrico solare: quale contratto

La cessione della facoltà all'impresa di telefonia di installare e mantenere per un certo tempo sul lastrico solare un ripetitore può realizzarsi sia attraverso un contratto ad effetti reali sia attraverso un contratto ad effetti personali.

La Corte premette che il ripetitore è un " bene immobile" e considera legittime entrambe le suddette tipologie contrattuali.

Il contratto ad effetti reali (diritto reale di godimento) è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all' acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato nonché può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Il contratto ad effetti personali (diritto personale di godimento) è quello atipico di concessione ad aedificandum con rinuncia del concedente, al pari del diritto reale di superficie, degli effetti dell'accessione. Con tale contratto il proprietario di un'area concede al altri il diritto di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Rispetto a tale contratto trovano applicazione le norme dettate in materia di locazione tra cui quelle dettate dagli articoli 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c.

È il giudice di merito che deve stabilire nel singolo caso di specie se si tratti di diritto reale ovvero personale di godimento illustrandone le ragioni in relazione al contenuto degli accordi contrattuali conclusi tra il Condominio e la società di telecomunicazioni.

Installazione ripetitore: quali maggioranze

Quale maggioranza assembleare occorre per consentire a terzi l'installazione del ripetitore sul lastrico solare del fabbricato condominiale la sottoscrizione?

La Corte è chiara nello stabilire che per i contratti costitutivi di un diritto personale di godimento di durata non superiore a nove anni è sufficiente la maggioranza semplice, di cui all' art. 1136 c.c., ossia quella prevista per gli atti di ordinaria amministrazione mentre per i contratti ultranovennali e per quelli reali di godimento è necessario il consenso di tutti i condomini.